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吉祥娱乐场在哪 保10争5已迈开步的新城发展 买了怕套不买怕错过?
  发布时间:2020-01-10 19:10:11  点击次数:331

吉祥娱乐场在哪 保10争5已迈开步的新城发展 买了怕套不买怕错过?

吉祥娱乐场在哪,7月3日A股上演的“深V”反弹,令无数投资者惊呼“七翻身”来了!但是7月4日,AH两地市场双双下跌,反弹仍显动力不足。

智通财经了解到,据克而瑞最新数据显示,新城发展控股(01030)1-6月份流量销售额由第10名晋升到第8名,高达971.6亿元人民币(单位下同)。其实地产10强已经很久没有大的变动,然而新城的崛起,改写了10强的格局。

固有投资者表示,地产不识新城,阅尽英雄也枉然,大行及机构们今年以来也是连番叫好,但是新城发展自6月29日大幅上涨14.7%后,近两日股价未见起色。

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事实上,整个内房板块的落魄形势已足以说明,政策压制下,即使业绩美丽回购发力,要改变市场预期很难。

但是站在现在这个时点来看,对应2018年PE只有5.6倍的新城发展,想必有不少投资者都会纠结:现在大市环境下,买又怕被套住,不买又怕错过?

“保10争5”已跨出一大步

在销售额迈入1000亿的门槛之后,新城发展在2017年的业绩会上,管理层发布了一个更远大的目标——未来5年“保10争5”,即一定要进入行业TOP10 ,力争进入TOP5。

彼时,不少投资者都在担心该目标是否定的太高,进入前5意味着新城要与销售额好几千亿的头部房企抢占市场。

现在看来,“保10争5”的目标已然称不上“远大”,更像是量身定制,因为仅仅5个月,新城的流量销售额就顺利挺进第10位,6月份后,其排名进一步跻身到第8位,成功超越了华润置地(01109)以及华夏幸福等知名地产商。

在银根紧缩地产业普遍缺钱的2018年,新城发展欲冲刺行业前5的底气在哪里?

截止2017年12月31日,新城土地储备约6740.12万平方米,土地储备的平均收购成本约每平方米2905元。今年前6月新增土地货值更是高达1043.9亿元。

今年前6月,新城销售额高达971.6亿,但此前公司表示今年的销售货值高达4000亿。一般来说新城整个开发周期到结转大概在是18-24个月,因此有1280亿的货值主要部分会在2018年、2019年结转。

资产负债方面,新城发展2017年的净负率只有67%,平均融资成本为5.3%,财务结构稳健。

截止2017年底,公司在手现金充足,高达205亿元,且短期借贷及长期借贷当期到期部分只有153亿元,其现金部分可以很好覆盖短期债。此外,新城发展银行授信的未动用额度部分大概有546亿元,其可动用现金资源足以支撑公司今年的土地储备需求。

此外,智通财经注意到,今年上半年新城发展通过多元化融资方式,不管是配股,美债及可转债的发行,成本都比较低。

如新城发展于2018年2月12日完成发行2019年到期23.46亿港元2.25%可换股债券,2.25%利息之低暂且不说,其10.496港元的换股价更是较目前股价大幅溢价61%。

另外,关于人民币汇率下跌的利空也逐渐消退,7月4日人民币汇率大幅上涨,离岸人民币涨逾400点,在岸人民币更是升破6.61关口。此外官方也公开表示有信心让人民币在合理区间保持稳定。

综上,新城发展凭借其优异的拿地能力、成本把控能力、高周转及融资能力,用实实在在的销售数据证明了自己。

“商业的春天”确定性更强

2008 年,新城将业务拓展至商业地产,目前已将商业与住宅置于同等战略地位。

新城“住宅+商业”双轮驱动的简单理解则为:新城的住宅是有吾悦广场配套的,吾悦广场是区域商业中心,所以住宅房价的溢价又是赚了客户第二道钱;反过来吾悦广场是有住宅配套的,是有客流量的,住宅住户的消费又是赚了客户第三道钱。

作为“后起之秀”,新城主要聚焦于三四线城市,抓住这些地区政府对于城市形象和就业指标的迫切要求,规避了大城市商业综合体竞争激烈,物业饱和的现状,果断选择城市布局下沉,通过产品质量升级的策略,实现快速复制。

正因为聚焦三四线城市,所以投资者仍担心棚改对其销售的影响。

关于棚改的影响,新城控股在某媒体互动平台上表示,棚改并不是推动三四线城市市场的主要因素,三四线城市的红利主要得益于两个方面:一是农民进城,二是改善性需求的释放,也就是三四线城市现有住房品质,无法完全满足群众美好生活的需要所蕴含的市场潜力,新城认为三四线城市的红利未来还会持续一段时间。

目前,作为新城控股的母公司,新城发展持有新城控股(601155.SH)67%的权益,新城主要赚钱的资产都在A股新城控股,而H股新城发展主要是探索商业地产新业务,2017年新城发展商业业务总收入约3.2亿,主要包括租金、影院、儿童乐场,以及一些零星的业务。

目前来看,这些新业务价值比不上高周转的住宅地产,但是其商业品牌吾悦广场毛利率及净利率相对较高,如2017年物业出租及管理方面,毛利率同比减少10.2个百分点仍高达69.5%。公司此前也强调,商业部分还在创业阶段,需要付出3到5年的努力,这块业绩才会有更好的表现。

管理层对吾悦广场2018年整个租金的目标是20亿,较2017年的10个亿接近翻倍,可预见该业务增速是相当快的。

因此,新城发展日后业绩的爆发点更在于吾悦广场贡献的业绩增长,保守估计,平均每个广场平均租金及管理费约1亿,毛利率约70%,净利润率为25%。

据市场消息,2020年新城地产销售目标为5000亿,100座吾悦广场,若按地产销售10%的净利率,以及吾悦广场25%的净利率,智通财经可简单预估届时新城发展的利润可达58.5亿人民币,约72.2亿港元,若给10倍PE,新城发展最保守的估值也将达720亿港元,较目前仍有翻倍空间。

值得一提的是,当住宅增长缓慢甚至饱和的时候,转型做商业地产,可实现可持续经营,商业地产经营良好,资本市场给的估值会比纯住宅要高!

尽管目前的港股市场仍不乐观,但是投资者不必慌张:未来无论是价值还是成长,无论是蓝筹股还是小盘股,对于业绩确定、经营优秀的龙头公司还是能够获得超越市场的超额收益。

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